Dette afsnit består af to vigtige dokumenter, som træder i stedet for eller supplerer de bestemmelser om vedligeholdelse og istandsættelse, der står i lejekontrakten.

· Vedligeholdelsesreglement – Model A – med normalistandsættelsesbeløb (NI-beløb), som er trådt i kraft med virkning fra l. oktober 1999. og

· Tillæg til gældende vedligeholdelsesreglement, som blev vedtaget på afdelingsmøde i Kongshvileparken den 26. april 2000. (se endvidere fodnote*).

Tilsammen indeholder de to dokumenter både generelle og meget detaljerede bestemmelser om opgavefordelingen mellem afdelingen og beboerne med hensyn til såvel indvendig som udvendig vedligeholdelse af boligerne.

Reglementet med tillæg har betydning for, hvorledes og i hvilken stand boligen overtages ved indflytning, og i hvilken stand boligen skal afleveres ved fraflytning.

Hovedprincippet er, at lejeren sørger for boligens indvendige vedligeholdelse med maling, tapetsering og gulvbehandling. Lejeren afholder alle udgifter i forbindelse med denne vedligeholdelse.

Lejeren skal vedligeholde så ofte, at boligen ikke forringes, bortset fra almindelig slid og ælde.

Der er ikke udover disse generelle bestemmelser givet forskrifter for, hvorledes vedligeholdelse og istandsættelse skal varetages i boperioden, og beboerne har derfor en betydelig frihedsgrad med hensyn til opfyldelse af vedligeholdelsespligten i boperioden.

Beboerne bør imidlertid være opmærksom på, at boligen ved fraflytning skal afleveres i en stand, der opfylder bestemmelserne i vedligeholdelsesreglementet med tillæg, og at afvigelser fra disse bestemmelser ofte vil falde ind under begrebet misligholdelse, som skal bringes i orden for den fraflyttende lejers regning.

*) Ud over de i tillægget indeholdte bestemmelser er der på et tidligere afdelingsmøde i Kongshvileparken vedtaget følgende:

Entregulve: (Røde huse)

Parket i alle træsorter overfladebehandlet med lak, linoleum, vinyl og klinker i moderate farver accepteres som standard.

Vedligeholdelsesreglement

Model A – med normalistandsættelsesbeløb (NI-beløb)

A-ordningen - med NI-beløb

kort fortalt

Lejeren sørger i boperioden for boligens indvendige vedligeholdelse med maling, tapetsering og gulvbehandling. Lejeren afholder alle udgifter i forbindelse med denne vedligeholdelse.

Lejeren er forpligtet til at vedligeholde så ofte, at boligen ikke forringes, bortset fra almindeligt slid og ælde.

Ved fraflytning beregner udlejeren et normalistandsæt-sættelsesbeløb (NI-beløb), der gennem udlejer stilles til rådighed for den tilflyttende lejer til nødvendig maling

af lofter, maling eller tapetsering af vægge samt rengøring.

Der skal ikke betales NI-beløb for lofter og vægge, som ved fraflytningssynet fremtræder håndværksmæssigt forsvarligt nyistandsatte.

Lejeren betaler NI-beløbet, men udlejeren overtager gradvist denne udgift – i forhold til boperiodens længde.

Lejeren afholder alle udgifter til istandsættelse som følge af misligholdelse.

	I	Generelt
Reglernes ikrafttræden	1.	Med virkning fra den 1. oktober 1999 erstatter dette vedligeholdelsesreglement tidligere gældende reglementer.
Ændring af lejekontrakten	2.	Vedligeholdelsesreglementet gælder uanset eventuelle modstående kontraktsbestemmelser. Det træder i stedet for eller supplerer de bestemmelser om vedligeholdelse og istandsættelse, som står i lejekontrakten.
Beboerklagenævn	3.	Uenighed om henholdsvis udlejerens og lejerens opfyldelse af pligten til at vedligeholde og istandsætte boligen kan af hver af parterne indbringes for Beboerklagenævnet.

Overtagelse af boligen ved indflytning

Normalistandsættelse

Ved indflytning skal vægge og lofter fremtræde nyistandsatte. I det omfang, vægge og lofter ikke fremtræder nyistandsatte, stiller udlejer et beløb til lejerens disposition. Lejeren kan få dækket sine dokumenterede udgifter inden for det fastsatte normalistandsættelsesbeløb til istandsættelse af vægge og lofter samt rengøring.

Syn ved indflytning

I tilknytning til lejemålets begyndelse foretager udlejeren et indflytningssyn, hvor det konstateres, om boligens vedligeholdelsesstand er i overensstemmelse med den gældende standard i afdelingen for denne type bolig. Lejeren indkaldes til synet.

Indflytningsrapport

Ved indflytningssynet udarbejder udlejeren en indflytningsrapport, hvor lejeren kan få indføjet eventuelle bemærkninger. Kopi af indflytningsrapporten udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 14 dage efter, såfremt denne ikke er tilstede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af kopi af rapporten.

Fejl, skader og mangler skal påtales inden 2 uger

Hvis lejeren ved overtagelsen konstaterer fejl, skader og mangler, skal lejeren senest 2 uger efter lejemålets begyndelse skriftligt påtale disse over for udlejeren.

Udlejeren kan vurdere, om en eller flere af de påtalte fejl, skader og mangler er uvæsentlige og derfor ikke skal udbedres. Lejeren hæfter ikke for sådanne fejl, skader og mangler ved fraflytning.

	III	Vedligeholdelse i boperioden
Lejerens vedligeholdelsespligt	1.	Lejeren sørger for boligens indvendige vedligeholdelse med maling, tapetsering og gulvbehandling. Lejeren afholder alle udgifter i forbindelse med denne vedligeholdelse.
	2.	Lejeren sørger for vedligeholdelse og nødvendig fornyelse af låse og nøgler. Lejeren afholder alle udgifter i denne forbindelse.
	3.	Lejeren skal vedligeholde så ofte, at boligen ikke forringes, bortset fra almindeligt slid og ælde.
	4.	Lejeren afholder alle udgifter til istandsættelse i boperioden som følge af selvforskyldte skader og misligholdelse, jvf. afsnit IV pkt. 4.
Særlig udvendig vedligeholdelse	5.	Det vil i vedligeholdelsesreglementets afsnit V være bestemt, om lejeren vedligeholder og renholder nærmere angivne adgangs- og opholdsarealer, udvendigt træværk og lignende i umiddelbar tilknytning til boligen.
	6.	Udlejeren kan indgå individuel skriftlig aftale med lejeren om særlig udvendig vedligeholdelse, hvis der ikke i øvrigt er fastsat sådanne bestemmelser i vedligeholdelsesreglementet. .

Udlejerens vedligeholdelsespligt

Det påhviler udlejer at holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige.

Udlejeren vedligeholder og foretager nødvendig udskiftning af ruder, vand- og gashaner, elafbrydere, wc-kummer, cisterner, vaske-kummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende, der er installeret af udlejeren eller af en lejer som led i dennes råderet.

Udlejeren kan beslutte at foretage indvendig vedligeholdelse i boligerne ud over det, der fremgår af pkt. 7.

Anmeldelse af skader

Opstår der skader i eller omkring boligen, skal lejeren straks meddele dette til udlejeren. Undlades sådan meddelelse, hæfter lejeren for de eventuelle merudgifter, som måtte følge af den manglende anmeldelse.

	IV	Ved fraflytning
Normalistandsættelsesbeløb (NI-beløb) ved fraflytning	1.	Ved fraflytning beregner udlejeren et normalistandsættelsesbeløb (NI-beløb), der gennem udlejer stilles til rådighed for den tilflyttende lejer til nødvendig - maling af lofter og overvægge - maling eller tapetsering af vægge - rengøring. Nødvendig afrensning af gammelt tapet før ny tapetsering betales af udlejeren, medmindre opsætningen ikke er udført fagligt forsvarligt, eller lejeren har udført anden vægbehandling end foreskrevet i vedligeholdelsesreglementets afsnit VI.
	2.	Lejeren betaler NI-beløbet, men udlejeren overtager gradvist denne udgift med 1% pr. måned regnet fra lejemålets begyndelse og til lejemålets ophør. Når der er gået 8 år og 4 måneder, vil udlejeren således helt have overtaget udgiften til NI-beløbet.
	3.	Der skal ikke betales NI-beløb for lofter og vægge, som ved fra-flytningssynet fremtræder håndværksmæssigt forsvarligt nyistandsatte.
Misligholdelse	4.	Lejeren afholder alle udgifter til istandsættelse som følge af misligholdelse.
	5.	Misligholdelse foreligger, når boligen eller dele heraf er forringet eller skadet som følge af fejlagtig brug, fejlagtig vedligeholdelse, ulovlige og ikke godkendte installationer eller uforsvarlig adfærd af lejeren, medlemmer af dennes husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til boligen.
Ekstraordinær rengøring	6.	Hvis der er behov for ekstraordinær rengøring af hårde hvidevarer, inventar, sanitetsgenstande m.v., betragtes dette også som misligholdelse.
Syn ved fraflytning	7.	Udlejeren foretager syn af boligen senest 2 uger efter at være blevet bekendt med, at fraflytningen har fundet sted. Lejeren indkaldes skriftligt til dette syn med mindst 1 uges varsel.
Udflytningsrapport	8.	Ved synet udarbejder udlejeren en udflytningsrapport, hvor det frem-går, hvilke istandsættelsesarbejder, der skal udføres som normalistandsættelse, og hvilke der er misligholdelse eller eventuelt betales af udlejeren.
	9.	Kopi af udflytningsrapporten udleveres til lejeren ved synet eller sendes til lejeren senest 14 dage efter, såfremt denne ikke er til stede ved synet eller ikke vil kvittere for modtagelsen af kopien af rapporten.
Oplysning om istandsættelsesudgifter	10.	Senest 14 dage efter synsdatoen giver udlejeren lejeren skriftlig oplysning om lejerens andel af NI-beløbet og den anslåede udgift til eventuelt istandsættelsesarbejde som følge af misligholdelse.
Endelig opgørelse	11.	Udlejeren sender den endelige opgørelse over istandsættelsesudgifterne til lejeren uden unødig forsinkelse med angivelse af lejerens andel af NI-beløbet og hvilke eventuelle istandsættelsesarbejder som følge af misligholdelse, der er udført, og hvad de har kostet, specificeret og sammentalt.

12.

I den endelige opgørelse kan lejerens samlede andel af eventuelle overskridelser ikke overstige 10% i forhold til den først anslåede istandsættelsesudgift.

Arbejdets udførelse

13.

Istandsættelsesarbejdet udføres på udlejerens foranledning.

Istandsættelse ved bytning

14.

Ved bytning af boliger gælder samme bestemmelser som ved øvrige fraflytninger.

Særlig udvendig vedligeholdelse

(jvf. III, 5)

Særligt gældende for den enkelte afdeling

Der henvises til Tillæg til vedligeholdelsesreglement for den respektive afdeling.

Særlige regler for indvendig vedligeholdelse

(jvf. IV, 1)

Særligt gældende for den enkelte afdeling

Der henvises til Tillæg til vedligeholdelsesreglement for den respektive afdeling.

Generelle regler:	VII	Standard for boligernes vedligeholdelsesstand ved overtagelsen
* Boligens standard ved lejemålets begyndelse	1.	Ved lejerens overtagelse af boligen vil træværk, inventar, tekniske installationer og gulve kun være istandsat, hvor der efter udlejerens skøn har været behov for det.
	2.	Lejeren sørger inden for 6 måneder efter lejemålets begyndelse for den nødvendige normalistandsættelse af lofter og vægge og afholder dokumenterede udgifter hertil over det tildelte NI-beløb. Udlejeren godkender den udførte istandsættelse før udbetaling af NI-beløbet.
* Slid og ælde	3.	Træværk, inventar, tekniske installationer og gulve kan bære præg af almindeligt slid og ælde for et lejemål af den pågældende type og alder.
* Farvevalg	4.	Der kan ikke stilles særlige krav til farvevalg.
*Særligt gældende for den enkelte afdeling*	5.	Der henvises til Tillæg til vedligeholdelsesreglement for den respektive afdeling. ( Punktet kan omfatte flere punkter 6, 7 og 8 etc. )

VIII

Særlige tilladelser i afdelingerne

Særligt gældende for den enkelte afdeling

Der henvises til Råderetskatalog / Råderet i følge afdelingsmødegodkendelser.

Godkendt af organisationsbestyrelsen den 22. april 1999.

ARBEJDERNES BOLIGSELSKAB I GLADSAXE - Vedligeholdelsesreglement - september 1999